Как без проблем взять частный кредит под залог недвижимости?

Преимущества и недостатки частных займовЧастный займ под залог недвижимости подразумевает сделку с определенными рисками для заемщика. К ним относится вероятность потери жилья, существенной переплаты сверх ожидаемой суммы, обмана на начальной стадии сразу после передачи аванса, оплаты несуществующей страховки и т.д.

Как избежать рисков? Грамотно подойти к сделке, изучить правила и принципы получения займа и оформления документов.

Преимущества и недостатки частных займов под залог

Частный займ в сравнении с банковским кредитом имеет ряд преимуществ:

  1. Оформление сделки и выдача денег производится очень быстро. Вы потратите максимум 1-2 дня, с учетом подготовки документов. Но чаще деньги выдаются через несколько часов после обращения. В банке процедура затягивается на 1-2 недели. Для сравнения: инвесторы рассматривают заявку за 15 минут (максимум 2 часа), а банки — до 5-8 дней.
  2. Меньше требований к клиентам. Если в банке для одобрения заявки у вас должна быть идеальная кредитная история, официальное трудоустройство с большим доходом, то частные инвесторы закрывают глаза на недостатки.
  3. Возможность изменения условий займа. В банках после рассмотрения заявки формируется персональное предложение. И одобренная сумма может вас не устроить. Сотрудничая с частными инвесторами, вы можете корректировать условия сделки. Например, не устраивает вас предложенный срок или порядок оплаты —  до подписания договора эти моменты можно менять на усмотрение сторон: формальных правил нет, все индивидуально.
  4. Помощь в оформлении документов. Как правило, в услуги частного инвестора входит помощь в подготовке документов. Вам не придется тратить деньги на оценку имущества и получение различных выписок. Займодавцы сотрудничают с экспертами, которые в день обращения отправляются на объект для оценки ликвидности недвижимости или сами осматривают объект и дают свое заключение.

Кредиты под залог недвижимости от частного лица выгодны тем, кто имеет испорченную кредитную историю или не может предоставить справку о доходах.

А теперь о недостатках:

  1. Высокая процентная ставка. Частные займы предоставляются, в среднем, под 2-3% в месяц. В банках потребительский кредит доступен по ставке от 12% годовых (например, в Сбербанке). Начисляются ставки в небанковских организациях по месяцам. Но в этом есть и преимущество — вы можете оформить займ на любой срок, например, на 1 год и 3 месяца. В банке шаг равен чаще всего 1 году. Конечно, можно погасить банковский кредит досрочно, но это требует подачи заявления заранее, за 15-30 дней.
  2. Высокий риск связаться с «черным» инвестором, целью которого является заполучить вашу недвижимость. Банки все действуют легально под контролем ЦБ РФ, а вот частные лица на этом рынке могут работать по собственным «правилам».
  3. Недвижимость будет конфискована уже через 3-4 месяца после просрочки платежа. И если банки идут на уступки, предлагая рефинансирование и другие способы решения проблемы, чтобы не надо было продавать залог, то инвесторы несговорчивы. У них есть свои законные методики конфискации имущества и будьте уверены, что с жильем придется распрощаться.

Честный инвестор не предложит вам более 50-80% стоимости недвижимости. Имущество с каждым годом теряет ликвидность, поэтому предоставлять 100% рыночной цены кредитору невыгодно.

Что касается требований к недвижимости, то частные инвесторы, как и банки, принимают только ликвидное имущество. Если квартира находится в селе или в аварийном доме, то в выдаче займа будет отказано.

Варианты оформления сделки

Существует три варианта оформления кредита от частного инвестора под залог недвижимости:

Варианты оформления сделкиБез оформления залога. Это вариант оформления сделки доступен при получении некрупной денежной суммы. Обременение на недвижимость не накладывается, а в качестве залога передаются документы на имущество. Они просто хранятся в сейфе кредитора. Такая практика распространена преимущественно в ломбардах, но частные инвесторы также готовы выдать деньги без официального обременения. Минусом этого варианта является высокая процентная ставка и небольшой срок займа.

С оформлением залога. Стороны заключают договор залога, в котором прописываются условия сделки. В частности, указывается ответственность заемщика за соблюдение порядка погашения задолженности. Документ может составляться в свободной форме, но обязательно регистрируется в Росреестре. В свидетельство о праве собственности вносится запись о наличии обременения на недвижимости.

С правом обратного выкупа. На период действия сделки составляется договор обратного выкупа (РЕПО), обязывающий заемщика передать права владения имуществом кредитору при неисполнении финансовых обязательств. При этом за ним сохраняется право пользования имуществом. Особенностью этого вида является низкая процентная ставка, но владелец недвижимости очень рискует остаться без жилья, нарвавшись на нечестного инвестора.
Какой именно выбрать вариант оформления — стороны решают между собой.

Оформление документов

При заключении сделки с частным кредитором потребуется подписать два основных документа: договор займа и договор залога. Следует внимательно вычитывать бумаги, обращая внимание на каждый пункт, переспрашивая непонятные моменты и уточняя условия.

Основным документом, подтверждающим сделку, является договор займа или расписка.

В договоре прописываются условия сделки, сумма долга, порядок получения и возврата денег.

Оформление документовРасписка от договора отличается меньшей информативностью. В ней прописываются только основные условия сделки, но не включены права и обязанности сторон. Расписка может заверяться у нотариуса в качестве дополнительной меры безопасности.

Обязательно проверяйте корректность указанных данных, чтобы общая стоимость займа была указана числом и словами именно в той валюте, в которой получены средства.

Договор залога включает стоимость имущества, порядок обременения, номер договора залога и нюансы сделки. В документе указывается, что при неисполнении заемщиком обязательств по выплате долга, недвижимость конфискуется с целью погашения суммы займа, начисленных процентов, штрафов и неустоек.

Если стороны выбирают договор обратного выкупа, то он заменяет договор залога. Документ составляется по принципу купли-продажи, но с указанием, что заемщик имеет право выкупить имущество за определенную стоимость (она равна общей сумме долга вместе с процентами). Обязательно указывайте в договоре, что клиент имеет право пользоваться недвижимостью. Если не осветить этот момент, кредитор может в любой момент потребовать освободить жилье.

Возможные риски и проблемы

Возможные риски и проблемыВозможность частного лица выдавать займы другим частным лицам определена российским законодательством. Для этого инвестору не нужно получать лицензию или регистрировать свою деятельность. Поэтому проверить кредитора практически невозможно — его нет ни в одном списке, реестре и он не нуждается в лицензиях или разрешениях.

Чтобы минимизировать риски, стоит обращаться к частным инвесторам, предоставляющим услуги на специализированных онлайн-сервисах. Вот некоторые из них:

  • Инвестиционно-финансовая компания «М-инвестор». Специализируется на выдаче кредитов под залог недвижимости от частного инвестора. Можно получить до 80% стоимости имущества под 1-3% в месяц.
  • Финансовая компания «МБК-кредит». Частный инвестор выдает займы в размере до 70% стоимости недвижимости. Ставка составляет от 13,4% годовых.
  • Финансовая компания «Атриум Финанс». Займы оформляются на сумму до 50 млн. руб. Ставка — от 15% до 36% годовых.

Но наличие сайта и положительных отзывов не говорит о 100% безопасности сделки. Сохранять бдительность нужно на протяжении всего срока действия договора.

Сделка с частным инвестором имеет множество рисков. Если вы будете соблюдать несколько правил, то не потеряете недвижимость и деньги. К ним относится:

  • Самая главная ошибка — передавать кредитору аванс, предоплату или платить за несуществующие услуги.
  • Если инвестор отказывается заверять расписку или договор у нотариуса, откажитесь от сделки. Рекомендуется все составленные документы проверять у юриста или нотариуса. Особенно это касается договора обратного выкупа. Лучше заплатить за услуги специалиста пару тысяч рублей, чем в последующем лишиться жилья.
  • Если требуется застраховать имущество, то необходимо обратиться в любую страховую компанию для покупки полиса. Откажитесь от сделки, если инвестор просит от вас деньги на полис, купите его самостоятельно, н оне передавайте средства кредитору.
  • Никогда не переписывайте имущество на имя кредитора по договору дарения, обмена или фиктивного договора купли-продажи. Помните, что сделка РЕПО фактически сохраняет за вами право собственности. Вы только составляете документ, в котором «продаете» недвижимости, но при условии, что задолженность не будет погашена в обозначенные сроки.
  • Не жалейте денег на консультацию специалиста. Это даст уверенность в том, что намерения у инвестора «чистые», а вы не останетесь без крыши над головой уже на следующий день.

Как получить и вернуть деньги

Как получить и вернуть деньгиДеньги передаются заемщику наличными или безналичным переводом. Вы можете арендовать в банке ячейку, где будут храниться средства до заключения договора. Это даст возможность проверить банкноты на подлинность. Порядок получения денег обговаривается заранее и указывается в договоре (расписке).

Возврат средств осуществляется по договоренности сторон. Это могут быть еженедельные, ежемесячные платежи или погашение долга в конце срока. Каждую выплаченную сумму нужно фиксировать. Если займ погашается наличными, то составляется расписка, которая подписывается сторонами при передаче денег. Если предусмотрен безналичный перевод, то сохраняются чеки.

Обратите внимание, что безналичный перевод должен осуществлять только на счет или карту, оформленный на имя кредитора. Обязательно сохраняйте все чеки и расписки до момента полного погашения займа и снятия обременения с имущества.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *